Названы самые опасные для покупки квартиры: на что обратить внимание

В 1990-е годы приобретение жилья была сродни лотереи. Мошенники, наглым образом обирающие покупателей, могли затесаться среди маклеров, а могли и работать в крупной риелторской фирме. Однако и сейчас, утверждают профессионалы, попасть на удочку преступников при покупке квартиры, увы, может любой россиянин. По просьбе «МК» аналитики назвали потенциально опасные ситуации на вторичном рынке недвижимости.

С каждым годом количество «грязных» объектов будет увеличиваться: на рынке появляется больше квартир и возрастает роль человеческого фактора. Поэтому цена ошибки становится слишком высока.. Самой сомнительной квартирой для покупки является та, что совсем недавно передана в наследство.

- Покупая квартиру, унаследованную как по закону (при отсутствии завещания), так и по завещанию, нужно быть готовым к внезапному появлению законных наследников, о существовании которых не было известно на момент сделки, - говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Юлия Дымова. - Особенно высокий риск по свежему наследству (до одного года), когда бывший собственник квартиры - мужчина, поскольку есть вероятность появления внебрачных детей, имеющих право на собственность. Еще одна опасность - наследники далее первой очереди, так как круг имеющих право по закону достаточно сложно устанавливается.

Например, у мужчины может быть ребёнок в другом городе. По закону он является наследником первой очереди. В соответствии со статьей 1155 Гражданского кодекса РФ такой наследник может заявить свои права на имущество, и уже суд решит и оценит, насколько они объективны. В судебном порядке сделка может быть аннулирована, покупатель останется без квартиры, а продавец, в случае его платежеспособности, будет вынужден вернуть деньги.

Поэтому при покупке наследственных квартир необходимо взять от правообладателей-продавцов письменные обязательства об удовлетворении претензий на случай возникновения других возможных наследников и, как вариант защиты, застраховать титул. Чем дольше срок владения недвижимостью после вступления в наследство, тем меньше вероятность возникновения судебных ситуаций.

Второй вариант, когда стоит насторожиться, - продажа квартиры по доверенности.

С доверенностью на квартиру может возникнуть ряд проблем. Например, продавец получил ее обманным путем, войдя в доверие к собственнику квартиры. Такая сделка может быть оспорена в суде. Стоит учесть и тот факт, что срок действия доверенности может истечь на момент покупки или распорядитель может иметь право не на все действия с недвижимостью (например, имеет право только сдавать ее в аренду). При этом важно помнить, что далеко не все сделки по доверенности сомнительны, поскольку сама по себе доверенность - легальный документ. «В случае решения купить квартиру у доверенного лица мы настоятельно рекомендуем связаться с доверителем и лично удостовериться, что это он оформлял доверенность, что он знает о предстоящей сделке и делает это не под давлением. Лучше повести сделку с привлечением нотариуса. Специалист проверит документы и поможет грамотно оформить договор купли-продажи», - продолжает Дымова.

Продажа квартир, полученных по договору ренты, тоже таит в себе подводные камни.

Опасность покупки такой квартиры заключается в следующем. Как и в первых двух случаях, могут объявиться родственники, которые начнут оспаривать договор по разным причинам: недееспособность рантье, оформление сделки под давлением и др. При оценке документов необходимо обратить внимание на период действия договора ренты. Стоит насторожиться, если с момента заключения договора ренты до момента его исполнения прошло менее полугода-года. Лучше уточнить, в каких родственных связях состоят или состояли между собой рентополучатель и плательщик ренты. В случае заключения ренты с посторонним лицом высока вероятность оспаривания данного договора прямыми наследниками. 

При приобретении объекта, где правоустанавливающими документами является договор ренты, необходимо обратить внимание на срок, прошедший с момента исполнения ренты до выставления на продажу. В основном родственники подают иски в течение года с момента смерти получателя ренты. Чтобы не остаться без квартиры, перед сделкой необходимо убедиться, что квартира принадлежит новому собственнику (продавцу) на законных основаниях, и, конечно же, обратиться к юристам для выявления рисков покупки.

Подозрительно привлекательная цена - пожалуй, этот пункт стоило бы поставить первым. Но ведь всякое бывает. Например, человеку, выезжающему за границу, действительно нужны деньги. И для него разница в 10-15 тысяч долларов от рыночной цены в самом деле не имеет значения. Однако такие варианты - скорее, исключение, счастливый случай для покупателя. И опять же - продавец прежде всего спросит ближний круг, а не кинет клич на популярный ресурс.

Стоит насторожиться, если цена ниже сходных предложений по рынку на 15-20%. При покупке недвижимости по заманчиво низкой цене, вместе с квартирой есть вероятность получить неприятный сюрприз в виде правовых рисков. Здесь может быть и будущее банкротство продавца, которое может привести к признанию сделки недействительной, особенно в случае существенного ценового/рыночного отклонения. Не исключены качественные особенности квартиры, в том числе перепланировка.

- Бывший собственник мог внести «улучшения», для исправления которых новому владельцу придется потратить значительную сумму денег, - полагает эксперт. - Бывают перепланировки, которые узаконить невозможно: это касается, например, сноса несущих стен, существенного изменения конструктива здания, сноса системы отопления и переноса мокрых зон в жилые помещения. В этом случае, кроме значительного штрафа, собственника обяжут восстановить исходные конструкции за его счет. Еще одна возможная неожиданность - в квартире зарегистрирован гражданин, за которым сохраняется пожизненное право пользования этим помещением. Снять таких граждан с регистрационного учета без их согласия невозможно – то есть возникает серьезный риск, что посторонний гражданин сможет пользоваться квартирой покупателя».

И, наконец, совершенно очевидный вариант: слишком много переходов права собственности за небольшой период. В случае покупки такой квартиры у покупателя есть риск быть втянутым в мошенническую схему. Возможно, это имущество, которое скрывают от кредиторов или предыдущие сделки были незаконными. Длинная цепочка собственников, особенно у нестарого объекта должна насторожить покупателя, так как может сигнализировать и о сложностях в эксплуатации помещения или проблемных соседях. Для проверки количества собственников необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Важно помнить, что далеко не все квартиры из этого списка являются «грязными». Однако специалисты рекомендуют провести максимально глубокую проверку таких объектов. При возникновении сомнений лучше поискать другое предложение.

Источник

Оставьте комментарий к этой записи ↓

Ваше имя *

Ваш email *

Ваш сайт

Ваш отзыв *

* Обязательные для заполнения поля

www.000webhost.com